KRABI – Behörden greifen nach einem mutmaßlichen Nominee-Netzwerk auf der Insel Koh Por durch. Ein Brite soll mit illegalen Firmenkonstrukten Land im Wert von über 2,1 Milliarden Baht kontrolliert haben. Nun soll es wieder in thailändischen Besitz überführt werden.
Brite soll mit drei Firmen die Kontrolle über 22 Grundstücke erlangt haben
Im Zentrum der Ermittlungen steht ein Brite namens Alain. Die Polizei wirft ihm vor, drei Firmen gegründet zu haben: Phuket Lanta House Co, Sky Global Net Co und Gulval Properties Co.
Über Kreuzbeteiligungen und thailändische Strohmänner soll er die gesetzlichen Hürden umgangen und die effektive Kontrolle über 22 Grundstücke auf Koh Por erlangt haben. Das Areal umfasst mehr als 126 Rai.
Land im Wert von 2,1 Milliarden Baht stand zum Verkauf
Der geschätzte Wert des Landes beläuft sich auf 2,146 Milliarden Baht. Pro Rai wurden die Grundstücke online für über 17 Millionen Baht angeboten.
Der stellvertretende Innenminister Polapee Suwannachawi ordnete nach einem Ortstermin die Rückführung des Landes in thailändischen Besitz an. Die zuständigen Behörden sollen die rechtlichen Schritte beschleunigen.
Ermittlungen wegen Landgesetz und Ausländergesetz
Generalmajor Sukasem Nakornwilai, Kommandeur der Provinzpolizei Krabi, kündigte Strafverfolgung nach dem Land Code und dem Foreign Business Act an.
Die Ermittler suchen nun nach Komplizen, die bei der Verschleierung des mutmaßlich illegalen Eigentums halfen. Auch eine mögliche Beteiligung von Regierungsbeamten wird geprüft.
Zwangsverkauf droht bei Fristversäumnis
Wer das Land derzeit hält, muss es innerhalb der gesetzlichen Frist veräußern. Kommt es nicht dazu, droht ein Zwangsverkauf.
Das Liegenschaftsamt untersucht die Eigentumsdokumente, bevor der Fall an die Provinz Krabi zur Abwicklung geht. Der gesamte Prozess kann sechs Monate bis ein Jahr dauern.
Zwei Hotels in Krabi nach Landrazzia inspiziert
Im Anschluss an die Landuntersuchung nahmen Beamte zwei Hotels in Krabi unter die Lupe. Eines steht auf Land mit fragwürdigen Eigentumsdokumenten.
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Das andere war nur als Wohngebäude genehmigt, wurde aber ohne Lizenz in ein Hotel umgewandelt. Beide Betriebe stehen unter dem Verdacht des illegalen Betriebs.
Ermittlungen auf gesamte Region 8 ausgeweitet
Die Untersuchung soll auf verbundene Unternehmen, Vermögenswerte und Einzelpersonen in Krabi, Phuket und weiteren Provinzen der Polizeiregion 8 ausgeweitet werden.
Polizei, Liegenschaftsamt, Ministerium für Geschäftsentwicklung, Einwanderungsbüro, Finanzamt und das Büro zur Bekämpfung der Geldwäsche arbeiten zusammen, um ähnliche Nominee-Netzwerke aufzuspüren.
Stromnetz auf Koh Por soll binnen eines Jahres stehen
Neben den rechtlichen Schritten ordnete der stellvertretende Innenminister an, das Stromnetz auf Koh Por innerhalb eines Jahres fertigzustellen.
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Bis dahin soll jeder Haushalt auf der Insel Zugang zu Elektrizität haben. Die Behörden prüfen zudem die Finanzierung der Landkäufe durch ausländische Geldquellen.
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Der Brite lernt jetzt auch, wie man in Thailand ein kleines Vermögen macht? Antwort: Man bringt ein Großes mit!
😯
Ja, genau. Wenn er nun mit Fire-Sale alles verkauft und durchschnittlich 50% vom Marktwert erhält, dann sind das 1,05 Mrd THB. Es stehen ihm aber nur 49% zu. Und damit werden darauf gerade mal 0,5 Mrd THB, wovon dann noch die Kosten und Strafen zu zahlen sind. Mach aus rund 55 Mio Euro dann 13 Mio Euro. Hoffentlich ist er noch in England steuerpflichtig und kann seinen Verlust dort anrechnen lassen. Aber ob das dortige Finanzamt das akzeptiert? Mit der Begründung es wäre ein illegales Geschäft gewesen, könnte man das abweisen.
Nachtrag: Sollte er nicht vielleicht einen thailändischen Orden für die Förderung von Thailands Wohlstand bekommen? Und eine Spendenbescheinigung über 1,6 Mrd THB?
Clever, machen lassen, abwarten und dann enteignen.
..illegal, ist eben illegal und das wusste der Brite auch als er sich Strohmänner ermächtigte. Geschäfte machen in Thailand ist kein Vergehen solange man sich an die Gesetze hält, Investoren sind geschätzt und werden auch gefördert, eben nur nach thailändischen Ermessen. Viele die heutzutage Besitz verlieren, waren beim Erwerb von Gier getrieben, Welche schon damals als kriminell galt.
Es ist eher Dummheit. Und Gier? Was macht ein Bäcker in Deutschland? Ist der von Gier getrieben? Er will einen Profit erzielen mit dem er andere Dinge kaufen (bzw. gegen Geld tauschen) kann. Sonst müsste er sein Auto selbst entwickeln und bauen. Er bäckt also Brot und Kuchen und wenn er damit die Bedürfnisse seiner Kunden befriedigt, dann geben die freiwillig Geld her und bekommen sein Produkt. Beide haben einen Vorteil von dem freiwillig abgeschlossenen Geschäft. Wäre das nicht der Fall, würde der Käufer kein Geld hergeben. Also eine Win-Win-Situation. Das ist nicht Gier, sondern normal.
Wenn man eine Firma in Thailand gründet und 100% aller Kosten trägt, aber nur 49% der Anteile hält, was ist das? Wer kommt auf die Idee so in Thailand in eine Firma zu investieren? Etwas anders sieht es bei Häusern zum selbstbewohnen aus. Irgendwo muß man wohnen und der typische Käufer hat auf die Thai-Anwälte vertraut und auf die Beamten, die den thailändischen Staat repräsentieren. Hat der Brite auch auf thailändische Anwälte vertraut? Nicht zuletzt wird Thailand bei der OECD – wo man ja unbedingt Mitglied werden will – in Sachen Rechtstaatlichkeit als sehr schlecht beurteilt.
Übrigens: Gibt es hier ein Opfer? Die thailändischen Verkäufer des Landes wurden sicherlich nicht gezwungen zu verkaufen. Der Brite hat wohl ein überzeugendes Angebot gemacht. So entstand zwischen Brite und Thai-Verkäufer eine Win-Win-Situation. Anschließend entstand zwischen dem Briten und den Baufirmen – mit ihren Mitarbeitern – ebenso eine Win-Win-Situation, sonst hätten sie nicht für ihn gebaut.
Möglicherweise muss er gar keinen grossen Verlust beklagen, da die Landpreise ja stetig steigen. Auch wenn er es nicht zum Marktwert verkaufen kann.
Wie ist es möglich, dass der Brite Land verkaufen kann, das Ihm offieziell oder rechtmäßig gar nicht gehört?
Ja, der Brite kann verkaufen. Nein, er muß verkaufen. Das Gericht wird ihm wohl 200.000 Baht Strafe geben, wie bei anderen Projekten auch. Und eine Frist zum Verkauf, normalerweise 6 Monate, bis maximal 1 Jahr. Wenn er bis dahin nicht verkauft hat, dann wird das Land zwangsversteigert. Da es eine winzige Insel ist – laut Hr. Kusch – mit gerade 1000 Rai und alles Fischer und Landwirtschaft ist, wird es wohl schwer werden einen Käufer zu finden. Zumal in Fire-Sale-Prozess, wo jeder weiß, daß er verkaufen muß und ganz dringend. Aber wer will da hin? Wenn er 60% Verkaufsverlust hat, dann … siehe ganz oben. Es wird auch in der Politik intensiv diskutiert, ob zukünftig in solchen Fällen entschädigungslos enteignet wird. Hoffnungsschimmer: Thailand will in die OECD und da muß Thailand Rechtsstaatlichkeit nachweisen.
Ich denke, die Fischer und Bauern auf der Insel waren heilfroh, als ein Ausländer auftauchte, der ihnen – aus ihrer Sicht – wertloses Land abgekauft hat.
Kein Ausländer schlägt hier auf und hat Dutzende Nominees im Koffer.
In der Vergangenheit zauberten die Anwälte diese Nominees aus dem Hut. Teilweise waren sie selbst Mehrheitsgesellschafter in hunderten Firmen und haben sich das gut bezahlen lassen.
und genau hier beginnt die Ungerechtigkeit:
Denn die gleichen Anwälte verfolgen dieses Geschäftsmodell bis heute und werden dafür nicht zur Rechenschaft gezogen.
Ich habe kein Problem wenn der Staat seine Gesetze durchsetzt.. aber ich habe ein Problem damit, dass nur die Ausländer belangt werden.
Was mich bei der Geschichte wundert, dass da einer angeblich ein paar Millionen Euro, respektive Pfund Sterling in zweifelhafte Firmen Konstrukte und Grundstücke auf einer Insel investiert haben soll von der z.B. ich noch nie was gehört habe. Aber wenigstens Google kennt sie, Zitat:
„Koh Por (auch Ko Por genannt) ist eine winzige thailändische Insel mit einer Fläche von nur etwa 1,6 Quadratkilometern. Die Insel liegt in der Provinz Krabi direkt vor dem alten Pier von Koh Lanta Yai und hat rund 500 Einwohner, die hauptsächlich vom Fischfang und der Landwirtschaft leben. Da sie so überschaubar ist, lässt sie sich problemlos in kurzer Zeit komplett zu Fuß erkunden.“
Und auf diesem Eiland sollen 126 RAI nun angeblich 2,1 Milliarden Baht Wert haben? Aber ich muss ja nicht immer alles verstehen.
Es war vermutlich weder Gier noch Dummheit. Mit Sicherheit waren thailändische Anwälte und/oder Buchhalterfirmen an der Aufsetzung des Firmenkonstrukts beteiligt, da ohne diese eine Registrierung beim DBD gar nicht möglich ist.
Und mit fast 100%iger Sicherheit wurde diese Konstruktion als die völlig normale Firmenkonstruktion in Thailand dargestellt. Auch wir wurden 2023 so beraten, und zwar von zwei völlig verschiedenen Firmen, einmal von der Buchhalterin und zum anderen von einem renommierten Anwaltsbüro in Bangkok.
Niemand hat darauf hingewiesen, dass die Konstruktion irgendwelche rechtliche Risiken beinhalten könnte!
Wir haben glücklicherweise in 2025 bereits umstrukturiert und seitdem ist die Firma (mit echter Geschäftstätigkeit ohne Grundstücke) zu 100% in thailändischer Hand.
Aber wo nun bei mir die Alarmanlage angeht: Es wird ja den Betroffenen vorgeworfen, die „Kontrolle“ über das Land ausgeübt zu haben. Niemand behauptet, sie würden das Land besitzen. Insofern ist die Aussage, dass das Land nun in thailändische Hände zurück gegeben werden muss, sowieso Unsinn, denn da war es mehrheitlich immer.
Aber was ist eigentlich mit dem immer empfohlenen Nießbrauch (usufruct) , denn hier wird ja auch „Kontrolle“ über das Land ausgeübt? Und zwar uneingeschränkt!! Hier kann ich mit eingetragenem Nießbrauch wirklich tun und lassen was ich will, ohne dass ein Thailänder Einfluss darauf hat!
Ich warte ja darauf, dass so ein Schlauberger von Politiker darauf kommt, das ebenfalls als illegale Konstruktion zu definieren.
Herr Freddy: Im thailändischen Landgesetzbuch Code Act B.E. 2497 (1954) steht unter
Section 86: „Aliens may acquire land by virtue of the provisions of a treaty giving the right to own immovable properties and subject to the provisions of this Code.“ Übersetzt ins Deutsche: „Ausländer können Land aufgrund der Bestimmungen eines Vertrags erwerben, der das Recht auf den Besitz von unbeweglichen Sachen einräumt, vorbehaltlich der Bestimmungen dieses Gesetzbuches.“
Das heißt, Ausländer dürfen Grundbesitz nur dann erwerben, wenn es ein Staatsvertrag zwischen Thailand und dem Herkunftsland des Ausländers dies ausdrücklich erlaubt. Aber das letzte derartige Abkommen wurde 1970 von Thailand gekündigt. Seitdem existiert mit keinem Land der Welt mehr ein Vertrag, der Ausländern den Grunderwerb gestattet. Das bedeutet in der Praxis ein vollständiges Verbot des direkten Landeigentums für ausländische Einzelpersonen.
Eine Ausnahme wurde nach der Asienkrise 1999 eingefügt: Section 96: Ausländer dürfen bis zu 1 Rai Land für reine Wohnzwecke erwerben. Aber als Voraussetzung gilt eine nachgewiesene Investition von mindestens 40 Mio THB. Und zwar in von der Regierung genehmigte Projekte. Für mindestens 3 Jahre. Und mit ausdrücklicher Genehmigung des Innenministers.
Dann gibt es noch Section 94: Diese legt fest, daß jegliches Land, das ein Ausländer unrechtmäßig oder ohne Genehmigung erworben hat, innerhalb einer gesetzten Frist (von 180 Tagen bis 1 Jahr) wieder veräußern muß. Andernfalls wird zwangsversteigert.
Aber das Verbot betrifft nur Grund und Boden. Das Eigentum am Gebäude kann ein Ausländer rechtlich halten. Zum Beispiel mit Nießbrauch, Erbbaurecht oder 30-Jahres-Pachtvertrag auf das Land. Für Condos gibt es auch Regeln, die interessieren hier aber nicht.
Fazit: Es ist Ausländern nicht grundsätzlich verboten Land zu besitzen, aber die Voraussetzungen existieren heute nur bei 40 Mio THB Investition (und weiteren Bedingungen). Alles andere ist nun rechtswidrig. Von Kontrolle des Landes ist nicht die Rede. Über Nießbrauch, Erbbaurecht oder Pachtvertrag kann man laut Gesetz also nutzen, aber – bei heutigen fehlenden Staatsverträgen – nicht besitzen. Das thailändische Gesetz nutzt NICHT die Formulierung „Ausländern ist der Kauf von Land verboten“. Es sagt, daß der Erwerb unter Erlaubnisvorbehalt steht.
Strafbestimmung: Wer unrechtmäßig versucht oder durchführt Land zu erwerben, für den gilt: “
Any alien who acquires land without permission shall be punishable with a fine not exceeding 20,000 Baht or imprisonment for a term not exceeding two years, or both.“ Oder auf deutsch: „Jeder Ausländer, der ohne Erlaubnis Land erwirbt, wird mit einer Geldstrafe von höchstens 20.000 Baht oder einer Freiheitsstrafe von höchstens zwei Jahren oder beidem bestraft.“ Nun wundert mich aber, daß in Phuket 200.000 Strafe verhängt wurden, plus Haftstrafe, die allerdings zur Bewährung ausgesetzt wurde. Über Abschiebungen ist mir nichts bekannt.
Und die Gründe für all dies? Im 19. und frühen 20. Jahrhundert (beginnend mit 1855) wurde Siam von Kolonialmächten (GB, Frankreich, USA, etc.) gezwungen, Handels- und Freundschaftsverträge abzuschließen. Diese räumten Ausländern Sonderrechte wie Extraterritorialität und weitgehende Rechte beim Landerwerb ein. Ab 1920 verhandelte Thailand dann diese ungleichen Verträge neu. Als dann in den 1950er-Jahren das neue Landgesetzbuch verabschiedet wurde, baute man §86 als Übergangsregelung ein. Reziproke Rechte für Ausländer sollte es nur noch auf Basis ausdrücklicher zweiseitiger Verträge geben. Dann beschloß Thailand Ende 1960er-Jahre in Sinne vollständiger nationaler Souveränität, all diese verbliebenen Altverträge zu kündigen und nicht mehr zu verlängern.
Warum handeln die Thais so? Die Thai-Regierung befürchtete, daß finanziell überlegene ausländische Investoren und Konzerne große Teile des fruchtbaren Agrarlandes aufkaufen könnten. Da Thailand ein auf Kleinbauern aufgebaute Landwirtschaftsnation ist, wollte man sicherstellen, daß die wichtigste Resource – Nahrung und Grundbesitz – in Thai-Händen bleibt.
Als der Vietnamkrieg (1960er/1970er-Jahre) tobte, war Thailand eng mit den USA verbündet, aber es kam ein starker Nationalismus und Debatten über wirtschaftliche Unabhängigkeit. Als Folge setzte die Regierung auf eine Thailändisierung der Wirtschaft. Wodurch strikte Reglementierung ausländischer Kontrolle über Grundbesitz und Unternehmensbeteiligungen die Folge waren, was zum heutigen Foreign Business Act führte.
Im Völkerrecht werden Verträge auf Gegenseitigkeit (Rezipozität) geschlossen. Thailand hätte Ausländern erlauben müssen Grundbesitz zu haben, wenn die Thais dort die gleichen Rechte bekommen. Thailand hat sich aber bewußt dagegen entschieden mit irgendeinem Land ein solches Abkommen neu einzugehen. Daher besteht mit §86 im Land Code zwar theoretisch die Möglichkeit, aber in der Praxis mangels existierender Verträge nur eine inhaltsleere Hülle.
Nebenbei bemerkt: Wer nun denkt, daß Thais im Ausland keine Grundstücke erwerben dürfen, der liegt falsch. Das liegt ausschließlich an den Gesetzen des Ziellandes. In Deutschland kann ein Thai völlig problemlos und ohne Einschränkung Gund, Boden, Häuser und Eigentumswohnungen kaufen, so wie ein deutscher Staatsbürger auch. Dazu braucht er noch nicht mal einen Wohnsitz in Deutschland. Genauso in den USA und GB. In der Schweiz greift eine Regel – Einschränkungen beim Erwerb von Wohnliegenschaften ohne Wohnsitz. Aber diese Regel gilt für alle Nicht-Schweizer.
Zweites Fazit: Die Kündigung der bilateralen Verträge durch Thailand führte dazu, daß Ausländer in Thailand kein Land mehr erwerben können. Thais dagegen profitieren im Ausland von der Gesetzeslage der Länder, die ihren Immobilienmarkt auch für Nicht-Staatsbürger geöffnet haben.
Und bei Geschäftstätigkeit? In Deutschland kann jeder Thai – unabhängig vom Wohnsitz – Geschäfte betreiben. Es gilt der Grundsatz der allgemeinen Gewerbefreiheit. Er kann jedes legale Gewerbe gründen, eine Firma (z.B. GmbH, UG, …) aufbauen und Anteile daran halten. Auch gibt es keine Quotenregelung 51/40%. Er braucht auch keine deutschen Gesellschafter bzw. Nominees. Die Thai-Person kann auch als alleiniger Geschäftsführer eingetragen werden, ohne in Deutschland zu wohnen. Er muß nur die rechtliche Vertretung und eine Postadresse in Deutschland bereitstellen. Dagegen sperrt Thailand viele Wirtschaftszweige für Ausländer.
Einziges Sonderrecht in Thailand: Europäische Investoren haben strikte Beschränkungen. Aber es gibt das US-Thai-Treaty-of Amity. Aufgrund dieses Abkommens dürfen US-Bürger und -Firmen in Thailand in den meisten Branchen 100% Eigentum an ihren Firmen halten.