Eine Senatorin bringt einen Vorschlag ein, die Schlagzeilen übersetzen ihn zu einer Revolution – und Tausende Ausländer fragen sich gerade, ob sie ihre Thai-Firma endlich auf 100 Prozent umschreiben sollen. Die Antwort ist fast immer: Nein. Nicht weil es verboten wäre, sondern weil das Gesetz schon immer komplizierter war als jeder Makler und jeder Stammtisch-Rechtsexperte es erzählt hat.
Thailand und die 100-Prozent-Lüge
Ausländer dürfen in Thailand theoretisch seit Jahrzehnten eine Firma zu 100 Prozent besitzen. Das steht im Gesetz. Was im Gesetz genauso steht: Wer mit dieser Firma irgendetwas tun will – handeln, Dienstleistungen anbieten, Land halten – braucht in den meisten Fällen eine Sondergenehmigung, die es so gut wie nie gibt. Das 100-Prozent-Versprechen ist wie ein Führerschein ohne Straßen: rechtlich real, praktisch wertlos.
Senatorin Prathum Wongsawat brachte am 1. September 2026 einen neuen Vorschlag in den Senat: Wer 100 Prozent des Kapitals einbringt, soll künftig auch 100 Prozent der Firma halten dürfen. Der Gedanke dahinter ist nicht dumm – Strohmann-Konstruktionen sollen damit überflüssig werden. Aber ein Senatsvorschlag ist kein Gesetz. Und selbst wenn er Gesetz würde, bliebe der Foreign Business Act unangetastet – der eigentliche Türsteher.
Das Gesetz, das kaum jemand kennt – und das trotzdem alles regelt
Der Foreign Business Act von 1999 – auf Thai: พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว – ist das Fundament, auf dem jede ausländische Geschäftstätigkeit in Thailand steht oder fällt. Sobald eine Firma zu 50 Prozent oder mehr in ausländischer Hand ist, gilt sie nach diesem Gesetz als „ausländisch“. Ab diesem Moment greift ein Katalog von Beschränkungen, der sich über drei Listen zieht und der Jahrzehnte alt ist – aber bis heute in vollem Umfang gilt.
Wer eine Firma in Thailand gründet, ohne dieses Gesetz zu kennen, baut auf Sand. Nicht auf schlechtem Sand. Auf unsichtbarem Sand. Die Behörden fragen nicht, ob du es wusstest. Sie fragen nur, ob du es tust.
Drei Listen, die deinen Traum beenden können
Liste 1 des Foreign Business Act enthält Branchen, die Ausländern schlicht verboten sind: Zeitungen, Rundfunk, Reisanbau, Fischerei in thailändischen Gewässern. Kein Ausweg, keine Ausnahme. Liste 2 betrifft nationale Sicherheit, Kulturerbe, natürliche Ressourcen – hier kann das Kabinett eine Genehmigung erteilen, tut es aber kaum. Liste 3 ist die entscheidende für die meisten Selbstständigen und Firmengründer: Sie erfasst fast alle Dienstleistungen – von Beratung über Handel bis zu professionellen Services.
Für Liste-3-Tätigkeiten ist der Auslandsanteil auf 49 Prozent begrenzt – es sei denn, man hat eine Foreign Business Licence oder eine BOI-Förderung. Wer eine Firma mit 100 Prozent Auslandsanteil registriert und dann einfach anfängt zu arbeiten, betreibt sein Geschäft illegal. Die Firma existiert. Die Tätigkeit nicht.
BOI: Der einzige legale Ausweg
Das Board of Investment ist Thailands Werkzeug, um gezielt ausländisches Kapital ins Land zu holen. Wer eine BOI-Förderung bekommt, darf seine Firma zu 100 Prozent in ausländischer Hand halten – und das ohne Foreign Business Licence. Dazu kommen Steuervorteile, vereinfachte Visa-Prozesse für Schlüsselpersonal und Zollvergünstigungen. Klingt gut. Ist gut. Für die richtige Branche.
BOI fördert Hochtechnologie, verarbeitendes Gewerbe, digitale Infrastruktur, Medizintechnik, Agrartechnologie. Eine kleine Unternehmensberatung, ein Restaurant, ein Immobilienbüro, ein Tauchshop – keine Chance. Das BOI ist kein Schlupfloch für jeden, der eine Firma gründen will. Es ist ein Instrument für Investoren, die Thailand etwas bringen, was Thailand will. Für alle anderen bleiben die alten Regeln.
Die Foreign Business Licence – ein Märchen für Geduldige
Wer keine BOI-Förderung bekommt, aber trotzdem legal mit Mehrheitsanteil in Thailand tätig sein will, kann eine Foreign Business Licence beantragen. Das Handelsministerium entscheidet nach eigenem Ermessen, das Verfahren dauert sechs bis zwölf Monate. Genehmigungen gehen fast ausschließlich an Unternehmen mit echtem technologischem Nutzen für Thailand. Ein auf Visa-Fragen spezialisiertes Beratungsbüro kann einschätzen, ob ein Antrag überhaupt Aussicht auf Erfolg hat – und die ehrliche Antwort lautet meistens: nein.
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Das ist keine Schikane. Das ist Absicht. Thailand schützt seinen Dienstleistungsmarkt. Das FBA wurde 1999 mit genau diesem Ziel geschrieben und seitdem nicht grundlegend reformiert. Wer das ignoriert, zahlt den Preis – nicht sofort, aber irgendwann.
Die Thai-Firma als Immobilientrick: So haben es Tausende gemacht
Ausländer dürfen in Thailand kein Land kaufen – das steht im Land Code Act. Was Tausende stattdessen gemacht haben: Eine Private Limited Company gründen, in der Thai-Aktionäre 51 Prozent halten. Der Ausländer hält 49 Prozent, ist aber faktisch Eigentümer und Geschäftsführer. Das Grundstück gehört der Firma, die Firma gehört auf dem Papier mehrheitlich Thais. Wohnungen und Häuser in Thailand über solche Strukturen zu halten, war lange tolerierte Praxis.
War. Das Wort ist wichtig. Denn die Behörden haben nie erklärt, dass diese Konstruktion legal ist. Sie haben nur jahrelang nicht hingeschaut – und viele haben das als stillschweigende Duldung verstanden. Das war ein Irrtum. Die Spielregeln haben sich nicht geändert. Nur die Konsequenzen, wenn man gegen sie verstößt.
Strohmann-Aktionäre: Wenn dein Geschäftspartner nur auf dem Papier existiert
Nominee-Strukturen – also Firmen, bei denen Thai-Aktionäre nur vorgeschoben sind, ohne echtes Kapital und echtes Interesse – sind nach dem Foreign Business Act und dem Land Code Act illegal. Das war schon immer so. Neu ist, dass das Department of Business Development seit August 2026 von allen Thai-Anteilseignern drei Monate Kontoauszüge verlangt, die belegen, dass das eingebrachte Kapital tatsächlich aus eigenen Mitteln stammt. Wer das nicht nachweisen kann, steckt in einer Nominee-Struktur – offiziell.
Auf Koh Phangan wurden im Mai 2026 bei einer einzigen Razzia 32 Firmen durchsucht, mehr als 40 Rai Land mit einem Wert von über 200 Millionen Baht beschlagnahmt und 22 Ausländer festgenommen. Das ist kein Einzelfall mehr. Das ist System.
August 2026: Der Staat schaut jetzt genau hin
Das DBD hat vom Land Department Daten zu 144.706 juristischen Personen mit Immobilienbesitz erhalten. Abgeglichen, geprüft, sortiert. Ergebnis: 36.277 Firmen mit ausländischer Beteiligung halten Land. Davon stehen 31.516 Firmen unter besonderem Verdacht – jene mit einem Auslandsanteil von maximal 49 Prozent, bei denen der Einsatz von Strohaktionären möglich erscheint. Diese Firmen werden einzeln geprüft. Insgesamt halten ausländisch beteiligte Firmen mehr als 1,06 Millionen Rai Land – das entspricht etwa 1.700 Quadratkilometern.
Das ist keine abstrakte Statistik. Das sind echte Grundstücke, echte Häuser, echte Firmen – von echten Menschen, die glaubten, auf der sicheren Seite zu sein. Wer in dieser Liste steht, wird früher oder später Post bekommen.
Wer jetzt umstrukturiert, spielt mit dem Feuer
Der naheliegende Reflex: Wenn die alte Struktur gefährlich wird, baut man sie um. Thai-Aktionäre raus, 100 Prozent auf den Ausländer – Klarheit statt Grauzone. Das klingt logisch. Es ist ein Fehler. Wer Thai-Aktionäre aus einer Firma entfernt, die Land hält, löst beim DBD und beim Land Department sofort Prüfprozesse aus. Beide verlangen dann Dokumentation: Woher kam das Gründungskapital? Wie hat der Thai-Aktionär seinen Anteil finanziert? Fehlen diese Belege, wird die Struktur rückwirkend als illegale Nominee-Konstruktion eingestuft.
Die Konsequenz: Erzwungener Verkauf des Grundstücks binnen 180 Tagen, mögliche Strafen, Auflösung der Firma. Wer in Panik umstrukturiert, liefert den Behörden genau das, was sie suchen – einen Anlass, genau hinzuschauen. Der richtige Schritt ist nicht schnelles Handeln, sondern rechtliche Beratung durch jemanden, der die aktuelle Behördenpraxis kennt.
Redaktionelle Hinweise
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Die genannten Regelungen basieren auf dem Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) sowie den DBD-Anordnungen vom August 2026. Die Prüfpraxis des Department of Business Development und des Land Department kann sich ändern und weicht regional ab – wer eine bestehende Firmenstruktur überprüfen oder ändern will, sollte das ausschließlich mit einer auf Thai-Recht spezialisierten Kanzlei tun.
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